Zakup nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej czy wyłącznie mieszkaniowym z reguły jest wydarzeniem niecodziennym. Do takiej transakcji warto się przygotować i dowiedzieć jak najwięcej o przedmiocie planowanej inwestycji. Ustaleniu stanu prawnego nieruchomości służą księgi wieczyste.
Podobne artykuły
Co do zasady dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Obecnie są one zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym. Co więcej, gdy znamy numer księgi wieczystej nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, możemy przeglądać ją przez elektroniczną przeglądarkę ksiąg wieczystych dostępną na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Księgi wieczyste są jawne. Dlatego nie można zasłaniać się nieznajomością zawartych w nich wpisów ani wniosków,
o których uczyniono wzmiankę. Wzmianka o wniosku sugeruje, że do księgi wieczystej wpłynął wniosek o dokonanie jakiegoś wpisu bądź o wykreślenie z niej jakiegoś wpisu. W razie pozytywnego rozpoznania, tj. uwzględnienia złożonego wniosku, treść księgi wieczystej ulegnie zmianie.
Działy księgi wieczystej
Księga wieczysta składa się z czterech działów: pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jego własnością, drugi zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, zaś dział czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Dział pierwszy księgi wieczystej dzieli się na dział I-O, czyli oznaczenie nieruchomości, i dział I-Sp, czyli spis praw związanych z własnością. Z pierwszego z nich dowiemy się np. o numerze ewidencyjnym działki bądź działek, z których składa się nieruchomość gruntowa, numerze lokalu czy budynku, w jakim znajduje się lokal, jego przeznaczeniu, miejscu położenia nieruchomości czy jej powierzchni.
W dziale II wpisuje się dane właściciela nieruchomości. W przypadku gdy właścicieli jest kilku, wpisuje się również wysokość przysługujących im udziałów, a w przypadku właścicieli pozostających w związku małżeńskim – rodzaj własności przysługującej małżonkom (najczęściej jest to małżeńska majątkowa wspólność ustawowa).
Dział III przeznaczony jest do dokonywania m.in. wpisów o ograniczonych prawach rzeczowych obciążających nieruchomość, takich jak służebność osobista mieszkania czy służebność gruntowa drogi koniecznej. Zamieszcza się tu także informacje o innych obciążeniach nieruchomości, np. zajęciu komorniczym z tytułu zalegania z opłatami czynszowymi bądź z tytułu innych długów właściciela, czy np. ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dział ten służy również ujawnieniu roszczeń co do nieruchomości, np. o przeniesienie prawa własności w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży danej nieruchomości.
Dział IV służy zamieszczaniu wpisów dotyczących hipotek. Chodzi tu zarówno o hipoteki umowne ustanawiane chociażby w związku z zawartą z bankiem umową kredytu hipotecznego, jak i hipoteki przymusowe powstające z mocy przepisów prawa, np. na zabezpieczenie wierzytelności ZUS z tytułu niezapłaconych składek.
Aktualizacja wpisów
Często zdarza się, że wpisy w księdze wieczystej są niepełne bądź nieaktualne. Notariusz podpowie wówczas, jakie dokumenty należy przedłożyć do sporządzenia aktu notarialnego celem wykreślenia zbędnych wpisów, przykładowo służebności wpisanej na rzecz nieżyjącej już osoby. Wyjaśni również, jakie skutki wiążą się z nabyciem nieruchomości, np. z wpisaną w księdze hipoteką, jeśli taka jest wola nabywcy.
Na koniec warto wspomnieć, że od 1 lipca 2016 roku nastąpiła elektronizacja postępowania wieczystoksięgowego. Oznacza to, że w przypadku gdy akt notarialny zawiera przeniesienie własności lub ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu
w księdze wieczystej, notariusz nie później niż w dniu jego sporządzenia składa wniosek
o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.
Anna Milewska
Notariusze dla „Mistrza Branży” – cykl artykułów dotyczących spraw prawnych związanych z tworzeniem, organizacją, rozwojem, przekształceniem i sukcesją w branżowej działalności gospodarczej w warunkach gospodarki rynkowej. Cykl powstaje przy współpracy z notariuszami. Koordynator cyklu: dr Andrzej Rataj notariusz w Poznaniu