Otrzymać w darowiźnie dom czy mieszkanie to prawdziwy uśmiech losu. Warto przy tej okazji pomyśleć o darczyńcach, zwłaszcza gdy mieszkamy czy będziemy mieszkać razem. Jeśli przy przeniesieniu własności nieruchomości zabezpieczymy ich prawa do mieszkania, to stworzy­my im poczucie bezpieczeństwa i poprawimy ich komfort psychiczny

Takiego zabezpieczenia darczyńcy mogą zażądać sami i nie jest to podyktowane brakiem bądź ograniczonym zaufaniem, ale przede wszystkim obawą przed wypadkami losowymi.

W poprzednich wydaniach „Mi­strza Branży” pisaliśmy o umo­wach darowizny i dożywocia. Warto dla całościowej perspektywy danej transakcji przedstawić na czym polega służebność osobista – częste rozwiąza­nie wprowadzane przy zawieraniu takich umów, mające na celu zabezpieczenie spokojnej przyszłości zbywcy.

Zakres służebności
Zakres służebności mieszkania określa umowa stron. Stosownie do uzgodnień uprawniony może zajmować cały dom lub mieszkanie bądź ich określone pomiesz­czenia. Minimalny zakres służebności obejmować musi uprawnienie do zajmo­wania (chociażby wspólnego) przynaj­mniej jednej izby mieszkalnej. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczo­nych do wspólnego użytku. Może również przyjąć do mieszkania małżonka i mało­letnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzy­mywane (niezdolne do działania z po­wodu choroby czy innego upośledzenia) albo potrzebne przy prowadzeniu gospo­darstwa domowego. Wynika to z troski o zapewnienie uprawnionemu pomocy w życiu codziennym, co ma ogromne znaczenie w przypadku osób starszych i niedołężnych. Dzieci przyjęte jako mało­letnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się również umówić, że po śmierci upraw­nionego służebność mieszkania przysłu­giwać będzie jego potomstwu, rodzicom i małżonkowi.

Istota służebności
Należy pamiętać, że służebność jest pra­wem osobistym, a zatem niezbywalnym. Oznacza to, że jest ściśle związana z oso­bą uprawnioną i ograniczona czasem jej życia. O czasie trwania służebności oso­bistej decyduje wprawdzie wola stron, ale czas życia uprawnionego jest barie­rą nieprzekraczalną. Nie można jej na­być przez zasiedzenie ani przenieść praw wynikających ze służebności do wykony­wania na inne osoby, czyli prawa te nie mogą być przedmiotem obrotu, a ich nie­przenoszalność dotyczy nie tylko samego prawa, ale i uprawnień do ich wykonywa­nia. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Ustanowione pra­wo powinno zawsze zaspakajać osobi­ste potrzeby uprawnionego z uwzględnie­niem zasad współżycia społecznego oraz zwyczajów miejscowych. Należy jednak pamiętać, że jeśli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażą­cych uchybień przy wykonywaniu ustano­wionego na jego rzecz prawa, to osoba, która prawo to ustanowiła, może żądać zamiany służebności na rentę.

Jak ustanawiana jest służebność osobista
Trzeba wiedzieć również, że ustanowienie służebności wymaga bezwzględnie for­my aktu notarialnego. W tym celu należy zgłosić się do notariusza, który udzieli niezbędnych informacji dotyczących do­konywanej czynności. Notariusz jest zo­bowiązany czuwać nad należytym zabez­pieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czyn­ność ta może powodować skutki prawne.

Dodatkowym zabezpieczeniem dla upraw­nionego jest wpis tego prawa do księ­gi wieczystej. Warto również wiedzieć, że ustanowienie nieodpłatnej służebno­ści mieszkania w kręgu najbliższej ro­dziny (np. na rzecz dziadków, rodziców, rodzeństwa) nie wywoła żadnych skutków podatkowych.

Zasadniczym źródłem powstania służeb­ności osobistej jest umowa, np. wspo­mniana umowa dożywocia. Może być ona zastąpiona orzeczeniem sądu, ale tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy. Poza tym ustano­wienie służebności osobistej na podsta­wie orzeczenia sądu może nastąpić w tak zwanym postępowaniu działowym, w któ­rym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego na podstawie zgod­nego wniosku uczestników.

Krystyna Rzepa-Białczyk, notariusz w Chodzieży

Notariusze dla „Mistrza Branży” – cykl artykułów doty­czących spraw prawnych związanych z tworze­niem, organizacją, roz­wojem, przekształceniem i sukcesją w branżowej działalności gospodarczej w warunkach gospodarki rynkowej. Cykl powstaje przy współpracy z no­tariuszami.
Koordynator cyklu: dr Andrzej Rataj, notariusz w Poznaniu